Banesat sociale ne Shqiperi

Shkruan: Doris Andoni

Drejtoreshe Egzekutive e Agjencise Kombetare te Strehimit

 

Presidenti American Herbert Hoover në një conference mbi ndërtimin dhe pronësinë e banesave, duke folur për “Endrën Amerikane”, cilesoi pronësinë e banesës si “nje e drejtë e lindur” e qytetarëve Amerikanë. Ky term filloi të përdorej gjërësisht në Amerikë, ndërkohe që, pas viteve ’60 për shkak të krizës sociale në banesat publike, këto te fundit filluan të konsiderohen si gjeneruese të problemeve dhe jo zgjidhje. Në këtë kohë, krahasuar me format e tjera të strehimit, banesat me qira filluan të njihen ndryshe edhe si “femija i gjetur” për familjet Amerikane.

 
Kur punoja për ligjin mbi programet sociale të strehimit në fillim të viteve 2000, kisha parasysh pikërisht këto konotacione: nga njëra anë pozitive për banesat në pronësi dhe nga ana tjetër negative për banesat sociale. Kisha gjithashtu parasysh faktin që në këtë pikë ne, si komb, nuk ndryshojmë nga koncepti Amerikan i ëndrës për të pasur një banesë në pronësi, pasi kjo na jep siguri, na bën krenar, na jep statusin social të pranueshëm nga shoqëria dhe, mbi të gjitha na siguron trashegiminë tek femijët.
 
Pas miratimit të ligjit dhe hapjes së aplikimeve ne bashki, ndiqja fillimisht me shqetësim ecurine e aplikimeve dhe raportin e atyre që aplikonin për banesë me kosto të ulët (që disponohet në pronësi) me ata që aplikonin për banesa sociale me qira. Fillimisht ky raport ishte i shproporcionuar me një numër të papërfillshëm familjesh që aplikonin për banesa sociale. Megjithate, fakti që kish një numër sado të vogel familjesh që aplikonin për banesa sociale, ishte tepër domethënës, pasi tregonte se tashmë qytetarët po bëheshin të ndërgjegjshëm për ate që ata mund të përballonin, pasi, që nga miratimi i ligjit të strehimit ne 2004, nuk figuronte më në asnjë parashikim ligjor falja e banesës sic kish ndodhur më parë me programet publike të strehimit.
 
Numri i aplikime për banesa sociale filloi të rritej ndjeshëm dora-dorës që projekti i banesave sociale konkretozohej. Keshtu psh, ne bashkine e Tiranës fillimisht numri i aplikanteve ishte me pak se 100; me fillimin e projektit numri u rrit ne 300, në vitin 2010 shkoi rreth 700 dhe në 2013 rreth 3,000.
 
Projekti i banesave sociale ishte pa dyshim, sfida më e madhe për të realizuar me një kuadër ligjor të sapo miratuar, me akte nën-ligjore ende në punë e siper, me nje strukture institucionale të fragmentarizuar dhe, për më tepër, me një staf të drejtorisë së strehimit të reduktuar me 40% në vitin 2005. Pervec këtyre sfidave, ne po ndërmerrnim një projekt, nëpërmjet të cilit donim të “testonim” aftësitë e bashkive për të menaxhuar strehimin, si nje nga funksionet e veta, të sanksionuara me ligjin nr 8640/2000 “Për organizimin dhe funksionimin e organeve të qeverisjës vendore”.
 
Projekti, u konsiderua si projekt pilot edhe nga vetë Banka për Zhvillim e Këshillit të Europës, e cila miratoi financimin e këtij projekti në kohë rekord dhe sipas kërkesave të parashtruara.
 
Projekti edhe pse u iniciua nga niveli qendror i qeverisjës, u mbështet menjëherë nga bashkitë, pasi i gjithe cikli i projektit do të menaxhohej prej tyre. Ndër kërkesat kryesore që bashkitë duhej të plotësonin ishin:
Të dispononin truall në pronësi të shtetit, e cila duhej të regjistrohej në emër të bashkisë. Ky proces realizohej në kuader të transferimit të pronave shtetërore bashkive dhe komunave, por ende nuk ish realizuar. Për këtë, kërkuam procedura të përshpejtuara duke vecuar keto prona nga inventari i pronave te tjera qe do tu transferoheshin bashkive.
Të merrnin përsipër shlyerjen e kredisë pa interes (pagesa e interesit ishte marrë përsipër nga Ministria e Financave). Për të mundësuar këtë, bashkitë duhej të përgatisnin një plan biznesi bazuar në nivelin e të ardhurave dhe shpenzimeve të realizuara në tre vitet e fundit dhe nje parashikim për vitet e ardheshme. Kjo do të shërbente për të bërë vlerësimin e aftësive të bashkive për të marrë përsipër një borxh afat-gjatë (20 vjet). Me pas bashkitë nënshkruan marrëveshje nën-huaje me Ministrinë e Financave, ku u percaktuan edhe sanksionet, në rast se bashkia dështonte në pagesat e detyrimeve vjetore.
Të merrnin përsipër financimin dhe realizimin e punimeve për infrastrukturën dhe shpenzime të tjera që do të duheshin për të plotësuar kundërpartin prej 40% të kostos së projektit.
 
Bashkite, duhej gjithashtu të ngrenin një strukturë për menaxhimin e zbatimit të projektit. Një manual për zbatimin e projektit u hartua në bashkeëpunim me bashkitë përkatese, ku parashikoheshin të gjitha fazat e zbatimit të projektit dhe detyrimet që duhej të plotësonin bashkitë.
 
Nëpërmjet këtij projekti u realizua ndërtimi i 1,140 apartamenteve në 8 qytete të vendit. Bashkitë u klasifikuan, bazuar në numrin e popullsisë dhe nivelin e të ardhurave që gjenerojnë, në: bashki të medha; të mesme dhe të vogla. Kjo ndarje sherbeu për të përcaktuar numrin e banesave sociale që do të ndërtohej në secilën prej bashkive si edhe për të përcaktuar nivelin e mbështetjës me fonde nga buxheti i shtetit.
 
Sfidat e projektit
Sfidat e zbatimit të projektit ishin të shumta dhe lidheshin kryesisht me kapacitetet e bashkive për të menaxhuar të gjithë ciklin e projektit, përfshi: hartimin e projektit, realizimin e prokurimeve, ndjekjen e punimeve dhe sigurimin e cilësisë së ndërtimit, përzgjedhjën e familjeve, përgatitjen e raporteve periodike, menaxhimin e 3-4 burimeve të financimit (fondet e kredisë që disbursoheshin në euro në llogari bankare, fondet e buxhetit të shtetit per kosto lokale dhe ato per rimbursimin e TVSH dhe fondet e bashkisë).
 
Për ne, sfida më e madhe ishte suksesi i projektit: sigurimi i stokut të parë të banesave sociale, përzgjedhja e kujdesëshme e perfituesve nga bashkitë, performanca e bashkive në mbledhjen e qirave, akordimin e subvencioneve dhe mirë-menaxhimin e banesave dhe cështjeve sociale të familjeve.
 
Ndërsa stoku i pare i banesave u sigurua, edhe pse në kohë të ndryshme për shkak të problemeve që u hasën në disa prej bashkive, ngelët ende për të parë performancën e bashkive në menaxhimin fizik të banesave dhe ate social të familjeve, menaxhimin financiar në mbledhjën e qirave dhe kthimin e kredisë.
 
 
Tiparet kryesore të banesave sociale në Shqipëri
Nuk ka një percaktim dhe kuptim të unifikuar mbi banesat sociale në nivel Global, por as në ate rajonal. Strehimi nuk bën pjesë në Acqui Communitaire (Ligjet e Komunitetit) të Bashkimit Europian. Cdo vend anëtar, ka percaktimet e veta specifike, të cilat i referohen historiës së zhvillimit të banesave sociale dhe traditës mbi të cilën ato janë ngritur dhe zhvilluar gjatë shekullit parardhës.
 
Modelet e banesave sociale dallohen nga katër vecori kryesore:
 
Vecoria 1- Kush i siguron banesat sociale (BSQ)?
BSQ mund të sigurohen nga sektori publik, kryesisht autoritete vendore; agjenci publike; sektori privat jo-fitim prurës dhe në disa raste edhe sektori privat fitim-prurës. Sipas legjislacionit Shqiptar, BSQ mund të sigurohen nga sektori publik dhe ai privat jo fitim prurës. Projekti i banesave sociale u realizua nga sektori publik, me nisem e ish-Ministrisë së Punëve Publike dhe me pjesemarrje të bashkive perfituese.
 
Vecoria 2- Kush i financon BSQ?
Banesat sociale mund të financohen nga fondet buxhetore, por në mjaft vende të zhvilluara, ato financohen nepermjet bankave te nivelit te dytë. Në vitet e “lulëzimit” të këtij sektori, buxheti i shtetit në vendet Europiane financonte rreth 2% te GDP sektorin e banesave sociale. Financimet për BSQ filluan të reduktohen pas viteve’80 dhe, vecanerisht pas krizes se vitit 2008. Projekti i BSQ në Shqipëri u financua me kontribute nga buxheti i shtetit dhe bashkive. Për të realizuar financimin, Parlamenti miratoi marrëveshjën e huamarrjës me Bankën për Zhvillim të Këshillit të Europës (CEB) per një kredi në shumën prej 15 milion euro, e cila financonte 60% të kostove të projektit. Kostoja totale e projektit, perfshirë edhe vlerën e truallit ku u ndërtuan banesat, shkoi rreth 35 milion euro.
 
Vecoria 3- Modeli i targetimit
Sipas Ghekiere[1] (Ghekier L. at Braga and Palvarini), ekzistojnë dy modele targetimi të përfituesve: modeli universal dhe ai i synuar (targetuar). Sipas modelit të parë qellimi i banesave sociale është të siguroje strehim të përballueshem për të gjithë (Suedia). Banesat sociale jane te hapura për këdo, pa qenë nevoja që perfituesit të përmbushin kritere social-ekonomike. Sipas modelit te dyte banesat sociale adresojnë vetëm ata individë a familje që nuk mund të hyjnë dot në tregun e banesave. Brenda ketij modeli dallohen dy nën-modele: ai gjeneralist dhe rezidual. Sipas nën-modelit të parë, përfituesit përzgjidhen bazuar në kriterin ekonomik sipas një kufiri të përcaktuar të ardhurash, ndërsa në rastin e dytë përfituesit janë personat a familjet më vulnerable (rrezikuara).
Sipas legjislacionit Shqiptar, rreth 80% e familjeve përfituese nga BSQ duhet të kenë të ardhura jo më te larta se të ardhurat mesatare dhe 20% mund të përzgjidhen me të ardhura deri 120% e të ardhurave mesatare. Ky parashikim synon të bëjë një përzierje të shtresave me të ardhura të ndryshme në mënyrë që të shmanget ghetto-izimin. Ligji parashikon gjithashtu edhe nje sistem pikëzimi për ti dhënë përparësi familjeve me probleme sociale a shëndetësore, apo atyre që jetojnë në kushte të papërshtateshme strehimi. Në këtë mënyrë modeli Shqiptar mund të kategorizohet si një model i targetuar midis atij gjeneralist dhe atij residual.
 
Vecoria 4- Percaktimi i qirasë
Në vendet e BE ekzistojnë forma të ndryshme të percaktimit të qirasë. Modeli i percaktimit të qirasë lidhet me formën dhe burimin e financimit si dhe me siguruesin. Kështu në vendet ku BSQ sigurohen nga sektori privat nëpërmjet financimeve nga sistemi bankar, ne keto vende, zakonisht qiraja i referohet modelit të mbulimit të kostove, ose percaktimit të qirave në referencë me vlerat e tregut. Ne keto sisteme, politikat e strehimit mbulojnë me subvencione diferencën e qirasë që nuk përballohet dot nga familjet.
Legjislacioni Shqiptar i njeh të dyja format e percaktimit të qirave si ate që i referohet kostos së ndërtimit, ashtu edhe ate të mbulimit të kostove, në rast se BSQ janë siguruar nga sektori privat. Në rastin e projektit të zbatuar me financime publike, qiraja vjetore e një aparatmenti logaritet sa 4% e kostos së ndertimit të atij aparatamenti. Kështu, nëse kostoja e nje apartamenti rezulton rreth 18,000 Euro, qiraja mujore e ketij apartamenti do te jete rreth 60 Euro.
 
Disa probleme qe po shfaqen dhe kërkojne adresim të menjëhershëm
Në kompleksin e banesave sociale të ndërtuara në Tiranë, katet perdhesë janë parashikuar për mjedise shërbimi. Ideja fillestare e bashkisë ka qenë që banorët të punësoheshin në këto mjedise, duke krijuar biznese të vogla. Një gjë e tillë nuk ka ndodhur. Perkundrazi këto mjedise kanë shërbyer tashmë për strehimin e përkohshëm të disa familjeve të komunitetit Rom, të cilat kane ngelur të pastrëha nga dy fatkeqësi të ndryshme: një grup nga djegia e kasollave vitin 2015 dhe tjetri nga përmbytjet e muajit nëntor 2016. Menaxhimi i ketij rasti do të jetë vendimtar për të ardhmën e banesave sociale, pasi familjet e sistemuara në këto mjedise vazhdojnë të njëjtin stil jetese, gjë që mund të krijojë tensione a konflikte sociale me banorët e tjerë.
 
Disa nga arritjet e projektit
 
Projekti vinte në zbatim kuadrin ligjor që lidhej me funksionet e bashkive, të pa zbatuar deri në atë kohë. Kështu: duke kaluar pronësinë e trojeve në emër të bashkive, ato bëheshin pronare të tyre sipas ligjit për transferimin e pronave dhe kishin mundësi të hynin në projekt me një asset që vlente rreth 15-20% të vlerës së investimit; me nënshkrimin e marreveshjeve të nën-huasë midis bashkive dhe ministrit të financave, bashkite testonin aftësitë e tyre për të marrë kredi, ligj i cili u miratua më vonë; me marrjën e përgjegjësive të zbatimit të projektit, si dhe me bashkë-kontributin financiar në investime, bashkite realizonin njërin prej funksioneve të tyre, ate të strehimit dhe planifikimit të territorit.
 
Një nga arritjet më të mëdha të projektit ishte ngritja e kapaciteteve të stafeve të angazhuara në menaxhimin e projektit. Një nga punonjëset e menaxhimit të projektit në Berat do të thonte se “tani po kuptojmë se cfarë do të thotë të menaxhosh strehimin”. Punonjësja e njesisë së menaxhimit të projektit në Durrës thonte se: “edhe pse kam një jetë që punoj me financat, ky projekt ishte një shkollë e dytë, pasi më duhej të menaxhoja tre burime të ndryshme financimi: fondet e CEB, fondet e bashkisë dhe ato të buxhetit të shtetit për shlyerjen e TVSH”.
 
Fakti qe bashkite morrën përsipër menaxhimin e të gjithë ciklit të projektit, por kryesisht, fakti qe ato bashkëfinancuan me investime dhe me shlyerjën e kredise, i bënte ato të ndjenin fortë se projekti ishte i tyre dhe jo i diktuar nga lart.
 
Por, mbi të gjitha arritjet, ishte krijimi i inventarit të parë të banesave sociale në pronësi të autoriteteve vendore për zgjidhjën e disa problemeve akute strehimi. Banesat sociale në Tiranë ishin zgjidhje për disa familje që akti normativ i nxorri jashtë nga banesat e pronarëve. Ishin po ashtu zgjidhje për një numër familjesh të komunitetit Rom të shpërngulura nga vendbanimet e tyre.
 
Pa dyshim që 1,100 apartamente sociale janë të pamjaftueshme për të adresuar nevojat e strehimit të qytetarëve që nuk përballojnë dot tregun e lirë. Vendet Europiane kanë një stok banesash sociale që shkon nga 5% ne vendet e Europës Jugore në 17% në vendet e Europës qendrore dhe deri në 34% në Holandë. Në pamje të parë paradoksale që vendet me një mireqenie të lartë kanë një numer më të madh banesash sociale, nderkohe që duhej të ishte e kundërta, por shpjegimi gjindet në faktin se banesat sociale janë programet më të kushtueshme për ti siguruar dhe për ti mirëmbajtur.  Sot po tentohen forma alternative të sigurimit të banesave sociale, kryesisht duke ia lënë këtë barrë sektorit privat jo fitim prurës, apo duke zevendësuar politikat e welfare (mirëqenies sociale) me praktika të angazhimit të komuniteteve. Megjithatë, banesat sociale në kuptimin klasik, mbeten të pazevendësueshme dhe programi më jetëgjatë i sektorit publik.


[1] Braga M. and Palvarini P., 2012, Social Housing in EU, published by European Parliament
 
 
Banesa Sociale ne Korce 
 
 
Banesa Sociale ne Tirane
 
 
Kuzhina e nje Banese Sociale ne Berat

Banesat sociale ne Shqiperi